「中古マンション購入」の落とし穴 ハイリスク物件の特徴、契約前に必ず確認すべきこと

中古マンションを購入する際には、管理費・修繕積立金などの滞納がないか、契約前に確認しましょう。 滞納がある物件の購入を検討しているのであれば、固定資産税やライフライン、室内の設備についても詳細に確認してください。 こちらにも対応や不備がある可能性が高いからです。 管理費の滞納物件は、それ以外にもハイリスクです。 契約前に必ず確認したうえで購入を検討してください。 目次 滞納情報に注意 管理費・修繕積立金 固定資産税 ライフライン 修繕費 管理費に滞納があるかを必ず確認 滞納情報に注意 中古マンションの売買と新築マンション売買との違いは、中古マンションを買う場合においては前所有者(売主)の権利義務、設備などを諸々引き継ぐということです。 中古マンション契約時には、管理費・修繕積立金や固定資産税の精算を見落とさない ように注意しください。 管理費・修繕積立金の100万円単位の滞納も珍しくありません。 滞納が解消されないまま売買された場合には、買主が滞納金を請求されます。 契約前に必ず滞納の有無を確認してください。 また、管理費・修繕積立金の滞納がある売主は、他の引継においても不備(滞納)がある可能性が高いと言えますので要注意です。 管理費・修繕積立金 分譲マンションの所有者は、管理費・修繕積立金を引き落としや振込等で毎月管理組合に収めます。 管理費・修繕積立金は、売買前日までは売主、売買日から買主が日割り計算分を負担します。 管理費・修繕積立金の滞納の有無については、管理組合に照会します。 滞納がある場合には、売買前までに解消するのが基本です。 もし、買主が滞納を解消する場合には、その金額が契約の売価から差引かれます。 管理費の滞納を解決せずに売買されると、買主も請求されることになります。 買主が滞納したわけではなくても、特定継承人に当たる買主は、売主と同時に請求されます。 (先取特権)第七条 区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。2 前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。3 民法(明治二十九年法律第八十九号)第三百十九条の規定は、第一項の先取特権に準用する。(特定承継人の責任)第八条 前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。 引用元:e-Gov …

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銀行員が忠告 コロナ支援「無利子無担保」借りるときの2つの対策

コロナウイルスの感染拡大に対する、政府の緊急経済対策の正式名称は 「新型コロナウイルス感染症緊急経済対策~国民の命と生活を守り抜き、経済再生へ」 というものです。 参照:内閣府ホームページ(pdf) 記事作成のために内閣府ホームページを見ましたが、概要をまとめたはずの文章は正直なにをいっているのかわからない、むずかしいものでした。 目次 新型コロナウイルス感染症の緊急経済対策とは 緊急経済対策の概要 実質無利子について(公的融資、民間融資共通) 金融円滑化法 今と昔の類似点 金融円滑化法の「そのあと」 コロナウイルスの緊急経済対策はダメなのか 対策1:「事業資金特別融資」を全額使わない 対策2:ローンのリスケでも、少しは残す 返すことを忘れなてはいけない 緊急経済策は「麻薬に似てる」 新型コロナウイルス感染症の緊急経済対策とは 事業をしている会社や個人事業主に対する対策もあります。 主な対策は以下の通りです。 1. 新型コロナウイルス感染症に関連する特別貸付の新設(公的融資) 2. 上記及び対象貸付の実質無利子・無担保化(公的融資) 3. 信用保証協会貸付の保証料減免及び実質無利子・無担保化(民間融資) *2020年4月16日現在 参照:財務省、経済産業省作成パンフレット「新型コロナウイルス感染症の 影響を受けている事業者の皆様へ(pdf)」 緊急経済対策の概要 …

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不況下で上昇する「住宅ローン金利」 税収悪化見込みから、国債発行額が膨れ上がる懸念が原因か

住宅ローンの全期間固定金利は、長期金利(10年物国債)や超長期金利(30年物国債)の利回りが参考指標となります。 通常、景気が悪くなると株が売られ、安全資産とされる債券(国債)が買われるので、利回りが下がり、全期間固定金利も低下します。 当初はそのような見方が支配的でしたが、新型コロナウイルスによる感染拡大で市場はパニックに陥り、通常とは異なる動きとなりました。 今回は、この流れを概観するとともに、有事に起きうる、不況下での金利上昇リスクについても解説していきたいと思います。 目次 金利上昇は「市場参加者が現金化を急いだ」ため 市場が落ち着いた所に「財政悪化懸念」 コロナが落ち着くまで「金利は横ばい」推移か 金利上昇は「市場参加者が現金化を急いだ」ため 新型コロナウイルスによる感染拡大は瞬く間に世界中に広がり、世界の市場が一時パニック状態となりました。 そして、市場参加者は一斉に株を売り現金化を進めましたが、同時に債券や金も売られる異常事態となりました。 ここで大切なのは、この局面においては安全資産とされる債券も売られてしまったため、相対的に利回りが上昇、全期間固定金利も逆に上昇してしまった訳です。 市場が落ち着いた所に「財政悪化懸念」 では市場が落ち着いた後は、安全資産の債券が買われ、相対的に利回りが低下、全期間固定金利も低下したのでしょうか。 ここで厄介なのが、世界各国が新型コロナウイルスによる経済活動へのダメージを最小限に抑えるため、莫大な財政支出を伴う経済対策を打ち出したことです。 日本においても財政支出39兆円、事業規模108兆円の経済対策が打ち出されましたが、財政支出を賄うのは大半が赤字国債です。 そうすると、今まで市場が織り込んでいた以上に国債が発行されるため、日本の財政がさらに悪化するという懸念が広がり、今までのように積極的に国債を買えなくなります。 特に今後数年は、日本の税収も大幅な悪化が見込まれるため、国債発行額がさらに膨れ上がるという懸念が広がり、全期間固定金利は低下しにくくなっています。 コロナが落ち着くまで「金利は横ばい」推移か このように見ていくと、通常であれば金利が低下する局面であっても、事態が深刻すぎると逆に金利が上昇するリスクがあることがわかります。 最近の債券市場の動向を見ていると、追加発行される赤字国債についても織り込み始めたようですが、積極的に債券を買って長期金利がマイナスになるにはまだ時間がかかりそうです。 今後の新型コロナウイルスの感染拡大次第ですが、当面は長期金利もゼロ%近辺で推移し、全期間固定金利も横ばい推移する可能性が高いと考えています。

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【コロナショック】ローン返済に銀行が「柔軟な支援体制」その理由

新型コロナウイルスの影響で、毎日状況が変わっています。 現在は5月2日ですが、掲載されるときにはまた違う状況かも知れません。 「今のローンをどうやって返すか?」、「返せそうにないけど、どうしたらいいの?」この部分に焦点を当てたいと思います。 【銀行員としての結論】「支援策はあるのでひとまず安心してください」 【関連記事】:銀行員が忠告 コロナ支援「無利子無担保」借りるときの2つの対策 目次 超柔軟な銀行の支援体制とその理由 監督官庁の命令があるから、助けなくてはいけない 金融庁からの要請 対応事例でプレッシャーを与え、モニタリングで監視 超柔軟な支援体制その1:早く! コロナ支援の対応 超柔軟な支援体制その2:よほどのことがなければ対応 店舗を持たないネット銀行の場合 リスケしてもらえない「よほどのこと」 1. 「事故者」とバレてしまう 再調査した結果事故者だと判明した場合 2. 他の借金返済に回そうとした、または返済した場合 3. 悪質 超柔軟な支援を受けるためにやるべき3つのこと 1. 最低限のお金は準備しておく 2. 削ったものをまとめておく、削れる候補を考えておく 3. コロナ収束後に、元通りの返済に戻る覚悟と準備をしておく 滞納するより「相談」 …

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最短1か月からの「短期賃貸住宅」半年までなら通常賃貸よりも安い 費用の比較とメリットの解説

新社会人や進学、転勤によって新しい生活を送るうえで賃貸物件を契約する必要があります。 近年、都内を中心に単身者向けの短期賃貸住宅が増えています。 目次 短期賃貸住宅にかかる費用 それぞれの住宅にかかる費用を計算してみました 契約までの手間を省ける ホテルと普通の賃貸住宅の間のサービス 短期賃貸住宅にかかる費用 短期賃貸住宅とは、最短1か月から借りられる月極めの住宅のことです。 一般的な短期賃貸住宅には家具家電がついており、着替えさえ持って行けばすぐに生活をスタートさせられます。 通常の賃貸借契約よりも1.5~2倍ほどの家賃がかかりますが、水道光熱費、Wi-Fiなどの費用も含まれています。 一方で、通常の賃貸借契約(2年更新)をする際には、敷金や礼金、仲介手数料、火災保険などある程度まとまったお金がかかります。 また、家具家電を準備する必要があり、引っ越し業者の手配も自分でしなければなりません。 それぞれの住宅にかかる費用を計算してみました 通常の賃貸住宅の賃料を8万円として、短期賃貸住宅を2倍の16万円とします。 グラフにすると、半年くらいまでは短期賃貸住宅のほうが安くなります。 これは短期賃貸住宅の家賃を通常の2倍として計算した結果です。 実際にある物件を調べてみましょう。 OYO LIFEというスマホで契約できる短期賃貸住宅サービスがあります。 都心部を中心に短期物件が紹介されています。 いくつか見てみると、通常の賃貸物件の家賃の1.5倍程度で利用できそうです(物件一覧で表示されている金額だけでなく、共益費や管理費もかかるようです)。 契約までの手間を省ける 短期間の利用であれば、通常の賃貸住宅よりもお得です。 それ以外にも、契約までの手間がかからないことも短期契約住宅の魅力のひとつです。 OYO LIFEでは、物件探しから入居の契約、支払いまでをスマホで済ませられます。 契約が済むと2~3日で利用を開始できます。 通常の賃貸契約ではホームページで物件を探し、不動産業者に連絡して物件を見学します。 その後、賃貸契約に必要な書類を書き、不動産業者を通して大家さんに渡ります。 …

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住宅ローンが払えなくなったら? 「できるだけ有利」な対処法を解説

現在、世界はコロナウイルスによる感染拡大で経済危機となっていますが、2008年はリーマンショック、1997年は日本の金融危機がありました。 つまり、おおよそ10年単位で世界的な経済危機が発生しており、今後もテールリスクと呼ばれる、「発生確率は低いけれども発生すると大きな影響を与えるリスク」は生じるでしょう。 住宅ローンを抱えている世帯にとっては、経済危機のたびに住宅ローンリスクと向き合うわけですが、このような時こそ万が一払えなくなった時の対処法を考える必要があります。 今回は、住宅ローンが払えなくなった時にどのような方法で解決するのが最も有利なのか、3つのタイミングごとに具体的に解説していきます。 目次 1. 延滞発生 2. 再度延滞が発生 代位弁済 任意売却 任意売却が有利 3. 保証会社で競売 自宅を有利に処分できるチャンスを活用する 1. 延滞発生 世帯主がリストラされたり、収入が減少したりした場合は、フラット35を中心に、返済特例で返済期間の延長ができます。 また収入の減少割合が大きい場合は、元金据置という数年間は利息の支払いだけで済む制度もあります。 金利が高かったころは、返済期間の延長をしても毎月返済額があまり変わらなかったり、利息の支払いだけでも結構な金額になったりしていました。 しかしフラット35の金利が1%台である現在は、返済期間を延長すれば毎月の返済額が減り、総返済額もあまり変わりません。 元金据置での利息の支払いも、かなり少額で良くなりました。 これらの制度を利用できる人は積極的に利用し、その間に家計の正常化を図るのが賢明です。 2. 再度延滞が発生 しかし実際の所、このように返済を猶予している人が再度延滞してしまうことがよくあります。 なかなか、以前と同じ状態には戻らないのです。 そうすると、銀行の担当者は一度返済を猶予していることもあり、早期の正常復帰を求めてくると同時に、できなければ代位弁済か任意売却をと言い出します。 いきなり代位弁済や任意売却と言われても、延滞していて余裕がない時には頭に入らないでしょう。 具体的には次の通りです。 …

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住宅ローン利用者の8.5割が「変動金利」を選ぶ本当の理由

「変動金利」を選ばされているのか 住宅ローン利用者の内、 ・ 8.5割の方が広義の変動金利(固定期間選択型を含む) ・ 6割の人が狭義の変動金利(半年で金利見直し) を選んでいます。 変動金利を選択した8割の人が「金利が低い」ことを選んだ理由としています。 住宅ローン利用者は住宅・販売事業者(建築業者・不動産会社)の情報や勧めによって、月々の返済額が少ない変動金利を選んでいます。 金融機関が変動金利を勧めるのは、儲けが低くても損をしない為です。 住宅ローン利用者は、自身の返済計画でなく、住宅・販売事業者や金融機関の都合で選ばされているかもしれません。 住宅ローン金利タイプ割合 住宅ローン金利タイプの使用比率は大まかに見ると、 ・ 変動金利 → 60%・ 固定期間10年未満 → 5%・ 期間固定10年以上 → 20%・ 全期間固定 → 15% です。 ≪国交相調査 機構調査を元に著者が作成≫ 住宅ローンの貸出元は、変動金利と固定金利を扱う銀行や信金等の民間金融機関と、フラット35(全期間固定金利)のみを扱うモーゲージバンク、その他(生保会社・損保会社)があります。 民間金融機関等と、モーゲージバンクその他の貸出量の比率は、9対1です。 …

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【固定資産税】不動産を所有するなら知っておくべき 売却時まで払い続けるお金のこと

固定資産税は、1月1日の時点で建物や土地などの不動産を所有している場合、その不動産のある住所地の自治体から課税されます。 マイホームなどの不動産を所有した場合は、売却などで手放すまで支払を続ける義務が生じるのです。 そのため、マイホームの購入に際して心理的ハードルとなるばかりか、金銭的にも軽視することのできないコストであるといえます。 今回は、マイホームをはじめとする不動産を所有するならば、絶対に知っておきたい固定資産税の仕組みについて解説していきたいと思います。 目次 固定資産税とは 固定資産税の算出方法 土地の場合 建物の場合 固定資産税の軽減制度 住宅用地の課税標準の軽減 新築住宅の税額軽減 新築の一般住宅 新築の中高層耐火住宅 軽減措置を活用しよう 固定資産税とは 固定資産税とは、毎年1月1日時点で、市町村役場などで管理する「固定資産税台帳」に登録されている土地や建物、償却資産について、その所有者に課される税金です。 このため、1年の途中で不動産を売却しても、固定資産税については1年分の納税義務が生じます。 不動産売買の取引慣行上、売主・買主双方が不動産の所有日数に応じて日割りで負担することが多いのですが、原則としては売主が全額を支払う義務があります。 売買取引の経験が少ない方は、固定資産税の取り扱いについて忘れないように確認しておきましょう。 固定資産税の算出方法 固定資産税の税額は、 固定資産税評価額 × 1.4%(標準税率) で算出されます。 土地の場合 固定資産税評価額は、土地の場合、国土交通省の土地鑑定委員会が公表している「公示価格」の70%を指標として評価額を算出します。 建物の場合 建物に関しては、使用されている建材やコンセント数などの設備によって評価額を算出します。 …

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住宅ローンの支払いは「借り換え」でここまで減らせる メリット・判断基準を元銀行員FPが解説

毎月の出費の中で大きな割合を占めるのは、住宅ローンの支払いではないでしょうか。 固定費だと割り切ってしまい、支払額を減らすことを諦めてはいませんか。 現在の日本は超低金利時代に突入しています。 住宅ローンの借り換えによって、毎月の支払額を減らせる可能性は十分にあるのです。 目次 住宅ローンの借り換えとは 支払額はどのくらい減るのか 借り換え事例 借り換えの際の注意点 借り換えしたほうがよい場合 返済額減額以外のメリットもある 1. 団体信用生命保険の見直し 2. 財産管理の利便性 住宅ローンの借り換え「よくある質問」 Q.「諸経費をなるべく押さえたいのですが」 Q.「どのくらい時間が掛かるの?」 Q.「借り換えの相談だけでもしてみたい」 金利1%を下回る住宅ローンもある 住宅ローンの借り換えとは 住宅ローンの借り換えとは、新たな住宅ローンを借りて返済中の住宅ローンを一括返済してしまう方法です。 現在借りている住宅ローンの金利よりも低金利のローンに借り換えることにより、金利差の分だけ総支払額を減らせるのです。 支払額はどのくらい減るのか  借り換えを検討するうえで最も気になる点は「支払額をどのくらい減らせるか」ということでしょう。 諸注意も含めて説明します。 あるケースを例にして見ていきましょう。 借り換え事例 【借り換え前】融資残高:2,500万円 借入金利:1.8% …

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